Immobilien als Altersvorsorge
Früher war es die Lebensversicherung, heute ist es die Immobilie. Grundbesitz ist in Deutschland so attraktiv wie noch nie. Zwei Drittel aller Deutschen sehen laut einer Studie des Meinungsforschungsinstitutes in Allensbach die Immobilie als „ideale Form der Altersvorsorge“. Was steckt dahinter und was gilt es, für den Anleger zu beachten?
Immobilien haben gegenüber den meisten anderen Anlageformen, wesentliche Vorteile in ihrer Beschaffenheit. Da wären zum einen die im Vergleich zum Wertpapierhandel sehr gering ausfallenden Preisschwankungen auf dem Immobilienmarkt, das heißt, Immobilien haben im Vergleich eine geringere „Volatilität“. Immobilien verlieren nicht gravierend an Wert. Bei einer soliden Eigentumswohnung in Berlin Charlottenburg ist das Risiko, dass man in elf Jahren 80 Prozent, seines Vermögens einbüßt sehr gering. Bei Aktien kann das durchaus vorkommen. Daher sind Immobilien für Privatanleger in der Regel ein langfristiges Geschäft. Ein weiterer wichtiger Punkt ist die Beschaffenheit des Immobilien Investments als Sachwertinvestition. Das bedeutet, der Anleger investiert in etwas Haptisches, etwas Greifbares, das im Gegensatz zu Geldscheinen und Anleihen nicht aus einem reinen Papierwert besteht. Eine grundlegende Eigenschaft von Sachwerten ist, dass sie weniger stark von der Inflation betroffen sind, als Geldscheine. Sachwerte verlieren daher nicht an Wert aufgrund der Geldentwertung, sondern profitieren eher davon.
Die fremd vermietete Immobilie – Vor- und Nachteile
Die Kapitalanlage-Immobilie steht im Gegensatz zum Eigenheim. Das bedeutet, der Anleger wohnt nicht selbst in seiner Immobilie, sondern vermietet diese. Für den Anleger ergeben sich damit zwei relevante Größen: Die Mietrendite und die Preissteigerung. Früher war das ganze recht einfach: Man besitzt ein Eigenheim in Darmstadt und verfügt über eine Wohnung in Duisburg, die man Gewinn bringend vermietet. Heutzutage geht diese Rechnung gerade in großen Städten oft nicht mehr auf, was mit der Beschaffenheit der Mietrendite zu tun hat. Die Mietrendite ist der prozentuale Gewinn, den ein Anleger aus seiner Immobilie pro Jahr bezieht. Die Mietrendite ergibt sich aus der Differenz zwischen Jahresnettomiete und dem Kaufpreis. Allerdings steigen Kaufpreise stärker als Mieten, was dazu führt, dass die Mietrendite sinkt. In großen Städten wie Hamburg, Berlin oder München, gehen professionelle Anleger immer mehr dazu über, die Preissteigerung durch Verkauf gewinnbringend einzusetzen. Bei den aktuellen Wertsteigerungen ist das auch ratsam, beispielsweise in Berlin stiegen die Preise 2017 im Vergleich zum Vorjahr um satte 20% an, womit Berlin auf der Weltrangliste der Preissteigerung der Immobilien auf Platz 1 liegt.
Für Anleger ist der Verkauf wegen der sogenannten „Spekulationssteuer“ interessant. Laut den Paragraphen 22 und 23 des Einkommensteuergesetztes (EstG), ist der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei. Dazu folgendes Beispiel:
Eine Frau kauft im Jahr 2013 für 210.000€ eine Eigentumswohnung und will diese 2017 für 240.000€ verkaufen. Auf die 30.000€ Gewinn fallen Steuern an. Bei einem persönlichen Steuersatz von 40%, wären das 12.000€ Steuern. Würde sie hingegen 2023 zum Preis von 230.000 verkaufen, würde sie zwar günstiger verkaufen, aber aufgrund der Spekulationssteuer einen höheren Gewinn, nämlich 20.000€ verbuchen.
Es zeigt sich also, der Fokus von Privatanlegern auf die Preissteigerung kann sich lohnen, doch muss man aufpassen. Experten rechnen mit Einbrüchen auf dem Immobilienmarkt und vor allem New York ist der Bote des Übels. Dort brachen die Preise für ein Apartment in Manhattan im ersten Quartal 2018 um 8% ein. Bei einem Apartment im Wert von einer Million US Dollar sind das schonmal gut 80.000 USD Verlust. Das Risiko, dass der Preisverfall nach Deutschland überschwappt ist nicht gering. Gerade Anleger, die ihre Immobilie nach 10 Jahren steuerfrei verkaufen, um danach ins nächst höhere Segment einzusteigen, können hier massive Verluste einstreichen. Daher muss man abwägen, ob es nicht sinnvoller ist, die Kapitalanlage Immobilie auf mehrere Jahrzehnte anzulegen und dann vor der Rente in flexiblere Papiere anzulegen.
Allerdings gilt es, bei einer langfristigen Anlage die Instandhaltungskosten miteinzurechnen. Häuser, aber auch Eigentumswohnungen müssen regelmäßig saniert werden und das kostet Geld. Denn ohne diese Sanierungen verliert die Immobilie an Verkaufswert. Deswegen ist die Bildung von Reserven bei einem Immobilienkauf dringend zu empfehlen, was jedoch beim ohnehin schon teuren Erwerb der Immobilie eine zusätzliche Belastung erfordert.
Die Gefahr beim Immobilienkauf ist die hohe Verschuldung und die finanzielle Abhängigkeit von einer Bank und den damit verbunden Zinslasten. Dabei gibt es zwei wichtige Regeln zu beachten: Um eine Immobilie zu erwerben, sollte man ein gewisses Eigenkapital mitbringen, am besten 20-30% des Kaufwertes der Immobilie, um in jedem Fall finanziell ein Polster zu besitzen. Der zweite Punkt, ist der Kredit selbst. Eine Zinsbindung von 10 Jahren kann gerade in unserer heutigen Zeit schnell zum Verhängnis werden. Die Niedrigzinsphase nähert sich dem Ende, denn schon die US Amerikanische Notenbank FED ist dabei, die Zinsen wieder zu erhöhen und bekanntermaßen ziehen die Europäer schnell nach. Das bedeutet nach 10 Jahren Zinsbindung können die Zinsen wieder stark ansteigen. Der potenzielle Käufer sollte in Kooperation mit seinem Steuer-/Finanzberater ein solides Konzept erarbeiten.
Das Eigenheim – was ist zu beachten?
Die Alternative zur fremdvermieteten Eigentumswohnung ist das Eigenheim. Sei es nun eine Eigentumswohnung in der Münchener Innenstadt, oder das schöne Haus im Speckgürtel. Der Traum der eignen vier Wände hat für viele Deutsche eine hohe Bedeutung, ist aber auch kostspielig. Die Zeiten von lukrativen Bausparverträgen sind vorbei, das heißt, der „Häuselbauer“ muss sich nach Alternativen umsehen. Das Eigenheim bietet als Rentenanlage einige spannende Vorteile: Die offensichtlichste ist die Ersparnis der Nettomiete: Wer in seinem eignen Haus wohnt, muss logischerweise nur Strom, Gas, Wasser und sonstige Nebenkosten zahlen. Eigentümer, die große Immobilien auf dem Land besitzen, könnten Teile ihres Hauses als Ferienwohnung vermieten.
Allerdings sollte beim Kauf des eignen Hauses, wie auch bei einer Eigentumswohnung sicher geplant werden. Gerade Instandhaltungskosten für das Alter müssen im Finanzkonzept enthalten sein. Ist das Haus beispielsweise schon etwas älter, dann müssen Kosten eingeplant werden, um dieses im Alter seniorengerecht umzubauen. Ebenfalls wichtig, ist die Tilgung des Kredits vor dem Rentenbeginn. Im Alter sinken die finanziellen Einnahmen. Dadurch wird die Kreditbelastung schmerzhafter. Bis zu 90% des Kredits sollten daher bis Renteneintritt abbezahlt sein.
Ein Nachteil des Eigenheims gegenüber der vermieteten Immobilie ist der steuerliche Aspekt. Vermieter können deutlich mehr Kosten steuerlich geltend machen, beispielsweise die Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten, die jährliche Abschreibung, sowie die evtl. anfallenden Rechtskosten. Beim Eigenheim können gerade einmal die Handwerkskosten teilweise abgesetzt werden.
Im Endeffekt ist die Frage „Eigenheim oder Fremdvermietung?“ von verschiedenen Faktoren abhängig. Bei Erben kommt oft noch der emotionale Faktor ins Spiel. Das geerbte Haus der eignen Eltern als Wertanlage zu nutzen, ist nicht für jeden eine Option. Bei der Entscheidung, ob man sein Haus selbst bezieht oder vermietet, sollte man sich auch überlegen, was man im Alter möchte. Es passiert schließlich immer öfter, dass Rentner noch reisen möchten und die Welt entdecken wollen. Lohnt sich dann das Eigenheim?
Da die hohen Preise sich meist auf die wenigen Ballungszentren verteilen, sollte man sich auch gut überlegen, wo man seine Immobilie kauft. War früher die „Lage“ entscheidend für den Wertanstieg der Immobilie, so ist es heute die „Region“. Der Verkauf des Eigenheims im Alter sollte daher geplant sein, denn ohne Sanierungen und Renovierungen, wird man das Haus nicht gewinnbringend verkaufen können.
Immobilien als Altersvorsorge sind eine spannende Alternative zu Aktien, Fonds und anderen Anlagemöglichkeiten. Bei der Entscheidung, ob ein potenzieller Anleger sein neues Objekt als Eigenheim nutzt oder es fremdvermietet, hängt von vielen Faktoren ab. Daher empfiehlt sich eine sorgsame Planung und die Klärung wichtiger Fragen: Was möchte ich im Alter? Bin ich gewillt und bereit diese Finanzlast auf mich zu nehmen? Wo möchte ich wohnen, bzw. meine Immobilie fremd vermieten?
Wir von homewise beraten sie hingehend dieses anspruchsvollen Themas. Nehmen Sie gerne mit uns Kontakt auf, per Mail oder am Telefon!
