Können Vermieter Kosten von der Steuer absetzen?
Sie sind Vermieter und machen gerade Ihre Steuererklärung? Oder Sie wollen in eine Immobilie investieren und wissen nicht welche Kosten tatsächlich anfallen werden? Im Folgenden informieren wir darüber, welche Kosten Vermieter von der Steuer absetzen können und welche Kosten nicht von der Steuer absetzbar sind:
Welche Kosten des Vermieters sind steuerlich absetzbar?
Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) fallen Mieteinnahmen unter die Einkommenssteuer. Diese ist individuell unterschiedlich und hängt von der persönlichen Steuerklasse ab. Dabei ist die Anlage V (die Anlage für Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) in der Steuererklärung entscheidend. In diese Anlage sind sowohl Mieteinnahmen, als auch alle Werbungskosten einzutragen, die von der Steuer abgesetzt werden sollen.
Per Definition sind Werbungskosten “Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen” (§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dabei sind die Einnahmen durch die Immobilie gemeint. Es lassen sich fast alle Werbungskosten, die bei der Verwaltung Ihrer Immobilie angefallen sind, von der Steuer absetzen. So sind z.B. Betriebskosten, die mit der Warmmiete als Einnahmen eingegangen sind, steuerlich absetzbar. Weitaus weniger bekannt ist die Tatsache, dass auch andere Werbungskosten wie zum Beispiel Maklergebühren oder Mitgliedsbeiträge für Vermieterverbände steuerlich absetzbar.
Hier 30 Kostenblöcke, die für Vermieter steuerlich absetzbar sind:
- Abfindungskosten (für Auszug des Mieters)
- Anschaffungskosten (Abschreibung von 2% / Jahr für 50 Jahre bei einem Bau nach 1924)
- Anwaltskosten (für die Immobilie)
- Energiepasskosten
- Fahrtkosten (im Zusammenhang mit der Immobilie)
- Fachliteratur (für die Immobilie)
- Gartenarbeitskosten
- Grundsteuer
- Hausmeisterkosten
- Heizungskosten
- Inneneinrichtungskosten (Abschreibung bei Kosten von mehr als 410 Euro netto / Jahr)
- Inseratskosten
- Materialeinsatz (z.B. Büroutensilien, Reinigungsmaterial)
- Mitgliedsbeiträge für Vereine (z.B. Vermieterverbände)
- Müllabfuhrkosten
- Kontoführungskosten (bei einem separaten Konto für Ihre Immobilie)
- Maklerkosten
- Rennovierungs- und Reparaturkosten
- Reinigungskosten (z.B. für Straßenreinigung)
- Sanierungskosten (Abschreibung bei Kosten von mehr als 4000 Euro netto / Jahr)
- Softwarekosten (für die Verwaltung der Immobilie)
- Steuerberatungskosten (für die Immobilie)
- Versicherungen (für die Immobilie)
- Versandkosten (z.B. fürs Verschicken von Zahlungserinnerungen)
- Schornsteinfegerkosten
- Schnee- und Winterdienst
- Wasserkosten
- Zinsen (e.g. bei Finanzierung der Immobilie durch ein Darlehen)
Und was kann nicht von der Steuer abgesetzt werden?
Einige der gelisteten Werbungskosten können nur in spezifischen Fällen von der Steuer abgesetzt werden. Beispielsweise sind Kosten für die Reinigung von Heizungsanlagen, Fahrstuhlschächten und Mülleimern nicht absetzbar. Reinigungskosten, die aufgrund von Baumaßnahmen oder des Auszugs eines Mieters angefallen sind, können dagegen abgesetzt werden.