Welche Rechte habe Ich als Vermieter?
„Mein Vermieter ist ein Arsch“, „Die bösen Vermieter, die nichts anderes tun, als sich am Wohnungsmangel zu bereichern“. Viel zu oft wird über Vermieter geklagt und geschimpft. Immer mehr Urteile gehen zu Lasten der Vermieter aus; und wenn ein Eigentümer dann auch noch seine fremd vermietete Eigentumswohnung verkauft, um beispielsweise ein Haus abzuzahlen, dann wird’s erst richtig kompliziert. Daher stellt sich doch die Frage, was dürfen Vermieter eigentlich, was müssen Sie machen und wo haben Sie Spielraum?
Pflichten des Vermieters
Ein Mietvertrag ist bekanntermaßen etwas gegensätzlich, beide Parteien erbringen eine Leistung und haben dementsprechend Pflichten. Auch Vermieter haben neben der Bereitstellung Ihrer Wohnung einige Pflichten zu erfüllen.
Zu aller Erst ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung/Haus dem Mieter in den Zustand zu überlassen, der vom Vertrag her ausgemacht wurde. Diese Leistung hat der Vermieter über die komplette Mietzeit zu leisten, die Kosten für die Instandhaltung können auch nicht auf den Mieter umgelegt werden, sondern müssen vom Vermieter selbst getragen werden, das regeln die §§535 und 538 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Ebenfalls können Schäden an der Wohnung nicht verjähren.
Ein Beispiel: Der Mieter lebt seit 10 Jahren in der Wohnung, seit vier Jahren besteht ein undichtes Fenster. Der Vermieter kann nicht einwenden, dass dieser Schaden schon lange besteht, sondern muss diese Reparatur immer durchführen. Es gibt allerdings eine Ausnahme: Wenn der Mangel schon vor Beginn des Mietverhältnisses existiert und der Mieter diesen nicht erkannt hat, stehen dem Mieter kein Schadensersatz oder Mietminderung zu.
Vom 01. Oktober bis zum 1. April des Folgejahres besteht die sogenannte Heizperiode. In dieser Zeit ist der Vermieter verpflichtet dafür zu sorgen, dass die Heizung funktioniert. Dabei muss die Wohnung auf mindestens 18 Grad (manchmal auch 20 Grad, je nach Urteil einzelner Gerichte) beheizt werden. Allgemein ist der Vermieter aber nicht verpflichtet durchgehend heizen zu müssen, die Temperatur muss nur in der üblichen Tageszeit herrschen, das Amtsgericht Hamburg bezifferte diesen Zeitraum von 07:00 bis 23:00 Uhr. Dementsprechend müsste mit Vorlauf ab 06:00 bis 24:00 Uhr geheizt werden können.
Weiterhin besteht die Pflicht des Vermieters dem Mieter die Aufnahme enger Familienmitglieder zu gestatten. Zu engen Familienmitgliedern gehören Ehepartner, eingetragene Lebenspartnerschaften und Kinder. Ausnahme ist, wenn die Wohnung überbelegt ist. Was als überbelegt gilt, das regelt der Mietvertrag.
Außerdem muss der Vermieter zulassen, dass der Mieter die Wohnung untervermieten darf, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat, beispielsweise aufgrund einer beruflichen Tätigkeit im Ausland. Dabei hat der Vermieter das Recht, den Namen des Untermieters zu erfahren.
Klingt banal, aber der Vermieter ist auch für die Sicherheit im Haus zuständig. Er muss dafür sorgen, dass bei Glätte gestreut wird. Diese Pflicht kann der Vermieter auf die Mieter umlegen.
Rechte des Vermieters
Diese ganzen Pflichten kennen Vermieter in der Regel, aber wie sieht es mit den Rechten aus?
Fremd vermietete Eigentumswohnungen sind Kapitalanlagen. In großen Städten, kann es oft ratsam sein, diese nach 10 Jahren steuerfrei weiter zu verkaufen und damit die Wertsteigerung gewinnbringend einzusetzen. Allerdings kommt hier das Problem, dass in der Wohnung meist ein Mieter ist. Das Problem besteht deshalb, weil es erstens sein kann, dass der neue Eigentümer die Immobilie für sich selbst nutzen möchte. Andererseits möchte die zweite Interessentengruppe – die Immobilien-Investoren – ungern alte und zu niedrig bewertete Mietverträge übernehmen. Die Alternative ist ein niedriger Kaufpreis. Der Vermieter kann den Mieter jedoch nicht ohne weiteres „rausschmeißen“, er muss die Wohnung mitsamt Mieter am Markt anbieten, das regelt §566 BGB, „Kauf bricht nicht Miete“. Eine Möglichkeit ist es, den Mieter mit einer Summe aus der Miete „herauszukaufen“.
Die zweite, weitaus beliebtere und günstigere Methode ist die Eigenbedarfserklärung. Bei diesem Verfahren gibt der Vermieter ein „berechtigtes Interesse“ an der Wohnung an. Dies wird durch den §573 BGB geregelt. Dabei muss der Vermieter eine ordnungsgemäße Eigenbedarfserklärung schriftlich an den Mieter abgeben, die „vernünftige und nachvollziehbare Gründe“ enthalten. Einer der häufigsten Gründe ist es, wenn der Vermieter die Wohnung für die Familie, sich selbst oder Haushaltsangehörige benötigt. Die Kündigung zum Zwecke der Mieterhöhung ist nicht gültig. Es gibt allerdings auch Ausnahmen: Die wichtigste Ausnahme ist, wenn das Interesse des Mieters am Fortbestehen des Mietverhältnisses größer ist, als das des Vermieters am Auszug. Konkret heißt das, wenn der Umzug für den Mieter eine enorme Belastung darstellt, kann er einen Widerspruch einlegen. Beispiele wären eine Schwangerschaft, wenn ein Student an seiner Abschlussarbeit schreibt oder bei Mietern in hohem Alter, die sich in der neuen Umgebung nicht zurechtfinden können. Dies muss jedoch im Einzelfall entschieden werden.
Als Besitzer eines Hauses müssen verschiedenste Arbeiten vorgenommen werden, es kann schließlich immer etwas kaputt gehen. Hinzu kommt, dass Sie als Vermieter auch die Heizkosten, die Strom- und Wasserrechnung, sowie zahlreiche andere Kosten tragen müssen. Diese Kosten nennt man Betriebskosten. Einen Teil dieser Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen, das heißt diese fließen in die Mietpreise ein. Insgesamt 17 dieser Betriebskostenarten darf der Vermieter auf die Mieter umlegen. Der Mieter zahlt dabei pro Monat die sogenannten „Nebenkosten“ als Teil der Miete im Voraus. Am Ende des Jahres erstellt der Vermieter eine Nebenkostenabrechnung. Diese muss dem Mieter wiederum geschickt werden. Wenn der Mieter zu viel gezahlt hat, bekommt er einen Teil seines Geldes zurück.
Apropo Miete. Der Sinn und Zweck einer vermieteten Eigentumswohnung ist natürlich die Miete. Der Vermieter hat also dementsprechend ein Recht auf die Mieteinnahmen und vor allem auf die Mieterhöhungen. Mieterhöhungen dienen dem sogenannten „Inflationsschutz“. Denn volkswirtschaftlich gesehen, verliert Geld kontinuierlich an Wert. Daher gibt es Mieterhöhungen. Vermieter dürfen die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug, bzw. der letzten Mieterhöhung auf das ortsübliche Niveau anpassen. Unter bestimmten Umständen, dürfen Vermieter große Modernisierungsarbeiten auch auf die Mieter in Form einer Mieterhöhung anheben. (Für genauere Informationen lesen Sie unseren Artikel zur Mietpreisbremse). Anders sieht es hingegen bei Index- und Staffelmiete aus. Bei der Indexmiete wird ein Startbetrag festgelegt und die Erhöhungen bemessen sich an einem Index. In der Regel wird dabei der sogenannte Verbraucherpreis Index (VPI) herangezogen, der jährlich vom statistischen Bundesamt veröffentlicht wird. Das Problem ist, dass die Indexmiete einer Wette auf die Zukunft gleicht, genau das macht sie aber so lukrativ. Aktuell steigt der VPI, dementsprechend steigen auch die Mieteinnahmen, sie können aber genauso gut wieder fallen. Die Staffelmiete hingegen ist das deutlich sicherer. Dabei werden im Mietvertrag genau geregelt, wann und in welcher Höhe die Miete angehoben wird.
Zusammenfassung
Auf Sie als (zukünftiger) Vermieter kommen zahlreiche Rechte und Pflichten zu. Es ist ratsam, sich über jeden Sachverhalt genaustens zu informieren. Im allgemeinen Volksmund fühlen sich viele Mieter von ihren Vermietern unfair behandelt und haben das Gefühl nicht gerecht behandelt zu werden. Auf der Gegenseite klagen die Vermieter über ein Justizsystem zugunsten der Mieter. Die Wahrheit liegt wie so oft in der Mitte, doch wir empfehlen klar eine grundständige und sichere Beratung. Kontaktieren Sie uns gerne und lassen Sie sich von uns über Ihre rechtliche Situation beraten.
