Was sind Schönheitsreparaturen?
Unter Schönheitsreparaturen versteht man Renovierungsarbeiten, die dem Erhalt des äußeren Erscheinungsbildes der Wohnung dienen. Dazu gehören insbesondere:
- das Tapezieren, Streichen oder Kalken von Wänden und Decken
- das Streichen von Heizkörpern und Innentüren
- das Lackieren von Fenstern und Türen von innen
Nicht dazu zählen grundlegende Instandhaltungsmaßnahmen wie das Austauschen von Bodenbelägen, Sanierungen im Bad oder Reparaturen an der Elektrik. Diese bleiben Sache des Vermieters.
Gesetzliche Grundlage
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Wohnung in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit zu erhalten. Schönheitsreparaturen sind also grundsätzlich seine Pflicht. Allerdings können diese Pflichten teilweise auf den Mieter übertragen werden – jedoch nur mit wirksamen Klauseln im Mietvertrag.
Wann muss der Mieter zahlen?
Mieter können zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet werden, wenn dies im Mietvertrag eindeutig und rechtssicher geregelt ist. Wichtig ist dabei:
- Starre Fristenpläne sind unwirksam. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mehrfach entschieden, dass Klauseln mit festen Renovierungsintervallen unzulässig sind.
- Quotenabgeltungsklauseln sind unwirksam. Mieter dürfen nicht anteilig an Kosten beteiligt werden, wenn keine Renovierung erfolgt ist.
- Unrenovierte Wohnung bei Einzug: Hat der Mieter eine unrenovierte Wohnung übernommen, kann er nicht verpflichtet werden, diese renoviert zurückzugeben.
Gültig sind nur flexible Klauseln, die den tatsächlichen Renovierungsbedarf berücksichtigen.
Wann bleibt der Vermieter zuständig?
Der Vermieter bleibt immer dann in der Pflicht, wenn die Mietvertragsklauseln unwirksam sind oder wenn es um Arbeiten geht, die über einfache Schönheitsreparaturen hinausgehen. Dazu zählen zum Beispiel:
- das Erneuern verschlissener Bodenbeläge
- Reparaturen an sanitären Anlagen
- Arbeiten an Fenstern oder der Heizungsanlage
- Beseitigung von baulichen Mängeln
Vermieter sollten daher ihre Mietverträge regelmäßig prüfen und an die aktuelle Rechtsprechung anpassen, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
Typische Urteile zu Schönheitsreparaturen
- BGH, Urteil vom 18.03.2015 (VIII ZR 185/14): Mieter dürfen nicht verpflichtet werden, eine unrenovierte Wohnung renoviert zurückzugeben.
- BGH, Urteil vom 05.04.2006 (VIII ZR 178/05): Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturen sind unwirksam.
- BGH, Urteil vom 22.08.2018 (VIII ZR 277/16): Mieter können bei wirksamer Klausel zu Renovierungen verpflichtet werden – jedoch nur, wenn die Wohnung bei Einzug renoviert war.
Fazit: Schönheitsreparaturen rechtssicher regeln
Die Frage „Schönheitsreparaturen – wer muss was zahlen?“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Klar ist: Unwirksame Klauseln gehen zulasten des Vermieters. Um finanzielle Nachteile und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden, sollten Eigentümer ihre Mietverträge prüfen und nur rechtssichere Vereinbarungen verwenden.
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