Was sind Legionellen?

Legionellen sind Bakterien, die natürlicherweise in Gewässern vorkommen – etwa im Grundwasser oder in Seen. Kritisch wird es, wenn sie sich in Warmwasserleitungen vermehren. Besonders hohe Wachstumsraten treten zwischen 25 °C und 55 °C auf, also genau im Temperaturbereich vieler zentraler Warmwassersysteme.

Gefährlich sind Legionellen dann, wenn sie über vernebeltes Wasser eingeatmet werden – etwa beim Duschen. Die häufigste Erkrankung ist die Legionärskrankheit (Legionellen-Pneumonie), eine schwere Form der Lungenentzündung. Auch das mildere Pontiac-Fieber kann auftreten.

Was umfasst eine Legionellenprüfung?

Bei einer Legionellenprüfung – auch Legionellenuntersuchung genannt – wird das Trinkwassersystem systematisch an mehreren Entnahmestellen beprobt. Der Grenzwert liegt bei 100 koloniebildenden Einheiten pro 100 ml Wasser.

Ablauf der Prüfung:

• Entnahme an mindestens drei repräsentativen Stellen
• Analyse durch ein zertifiziertes Labor
• Bewertung und ggf. Meldung bei Grenzwertüberschreitung
• Durchführung einer Gefährdungsanalyse bei positivem Befund
• Ableitung von Maßnahmen (z. B. thermische Desinfektion oder bauliche Anpassungen)

Zusätzliche Maßnahmen wie Legionellenschaltungen (z. B. tägliche Aufheizung über 60 °C) können zur Prävention beitragen.

Wann ist die Legionellenprüfung in einer WEG verpflichtend?

Die Pflicht zur regelmäßigen Legionellenprüfung besteht, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:

• Es handelt sich um ein zentrales Warmwassersystem
• Der Speicher fasst mehr als 400 Liter, oder die Rohrleitungen zwischen Speicher und Entnahmestelle enthalten mehr als 3 Liter
• Es sind mindestens drei Wohneinheiten mit Duschen an das System angeschlossen

In diesen Fällen ist die WEG verpflichtet, alle drei Jahre eine Untersuchung durchzuführen – in größeren Anlagen kann sogar eine jährliche Prüfung erforderlich sein.

Wer ist für die Durchführung verantwortlich?

Die WEG ist als Eigentümergemeinschaft für die Einhaltung der Prüfpflicht verantwortlich. Die operative Umsetzung übernimmt in der Regel die Verwaltung – also:

• die Beauftragung eines zertifizierten Prüflabors
• die Vorbereitung und Durchführung der Eigentümerbeschlüsse
• die Dokumentation der Ergebnisse
• die Einhaltung der Fristen und Pflichten gemäß Trinkwasserverordnung

Da sich viele Entnahmestellen im Sondereigentum befinden, müssen ggf. Beschlüsse gefasst werden, um Zugänge zu gewähren oder zusätzliche Entnahmestellen einzurichten.

Was kostet eine Legionellenprüfung – und wer zahlt?

Die Kosten für eine Legionellenprüfung trägt grundsätzlich die Wohnungseigentümergemeinschaft. Gemäß § 16 Abs. 2 WEG erfolgt die Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.

Die laufenden Kosten sind umlagefähig – sie zählen zu den sogenannten sonstigen Betriebskosten und können bei vermieteten Wohnungen auf den Mieter umgelegt werden, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich geregelt ist.

Nicht umlagefähig sind:

• Kosten für eine Zweituntersuchung nach positivem Befund
• Kosten für bauliche Maßnahmen oder zusätzliche Entnahmestellen
• Aufwendungen für eine Gefährdungsanalyse

Maßnahmen zur Modernisierung, etwa der Einbau zusätzlicher Technik zur Hygieneverbesserung, können ggf. nach § 559 BGB als modernisierungsbedingte Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Was droht bei Missachtung der Prüfvorgaben?

Verstöße gegen die Prüfpflichten der Trinkwasserverordnung (§ 14 Abs. 3 TrinkwV) stellen eine Ordnungswidrigkeit dar und können mit Bußgeldern von bis zu 25.000 € geahndet werden.

Kommt es aufgrund mangelhafter Kontrolle zu gesundheitlichen Schäden, kann dies sogar strafrechtliche Konsequenzen nach sich ziehen – bis hin zur Körperverletzung durch Unterlassen. Eigentümergemeinschaften sollten deshalb keinesfalls auf die gesetzlich vorgeschriebene Prüfung verzichten.

Wie unterstützt homewise bei der Legionellenprüfung?

homewise sorgt dafür, dass Eigentümer und WEGs bei der Legionellenprüfung rechtssicher, termingerecht und transparent handeln:

• Erinnerung an Prüfintervalle direkt über das digitale Verwalterportal
• Koordination mit zertifizierten Prüflaboren und Handwerksbetrieben
• Vorbereitung von Eigentümerbeschlüssen inkl. Mustervorlagen
• Digitale Dokumentation aller Prüfergebnisse und Maßnahmen
• Kostentransparenz und saubere Abrechnung nach Miteigentumsanteilen

Mit homewise vermeiden Eigentümer hohe Bußgelder und unnötige Streitigkeiten – und sichern die Qualität ihres Trinkwassers professionell ab.

Fazit: Prüfungspflicht ernst nehmen – mit homewise sicher umsetzen

Die regelmäßige Legionellenprüfung gehört zu den zentralen Pflichten jeder Wohnungseigentümergemeinschaft mit zentraler Warmwasserversorgung. Eigentümer sind gut beraten, auf eine digitale Verwaltung zu setzen, die Termine, Dokumente und Kommunikation professionell koordiniert.

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