Gesetzliche Grundlage: § 27 WEG regelt die Verwalterbefugnis

Der zentrale Maßstab für die Frage, ob ein Verwalter Aufträge ohne Beschluss vergeben darf, ist § 27 Abs. 1 WEG. Demnach darf der Verwalter:

• Maßnahmen von untergeordneter Bedeutung treffen, die keine erheblichen Verpflichtungen nach sich ziehen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG)
• Notmaßnahmen zur Fristwahrung oder Gefahrenabwehr durchführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG)

Darüber hinaus erlaubt § 27 Abs. 2 WEG, dass die Eigentümer den Handlungsspielraum durch Beschluss erweitern oder einschränken können. Zusätzlich ist ein Blick in den Verwaltervertrag notwendig – dort können Kostengrenzen oder Zuständigkeitsbereiche konkretisiert werden.

In welchen Fällen darf der Verwalter Aufträge ohne Beschluss vergeben?

1. Kleinere Instandhaltungsmaßnahmen

Dazu zählen etwa:

• Reparatur einer defekten Heizungsanlage
• Austausch defekter Türschlösser
• Ausbesserung von Schäden im Hausflur

Die Voraussetzung: Es handelt sich um „übliche Instandhaltungen“ und die Kosten überschreiten keine im Verwaltervertrag festgelegte Grenze.

2. Regelmäßige Dienstleistungen

Beispiele:

• Dachrinnenreinigung
• Wartung der Heizanlage
• Graffitientfernung an der Fassade

Diese Maßnahmen sind erlaubt, sofern sie keine langfristige vertragliche Bindung oder erhebliche Kosten mit sich bringen.

3. Beauftragung eines Anwalts in Eilfällen

Ein Verwalter darf ohne Beschluss tätig werden, wenn er

• fristgebundene Klagen abwehren muss
• Hausgeld gerichtlich geltend macht
• Schäden rechtlich abwenden will

Rechtsprechung dazu: [BGH, Urteil vom 25.09.2015 – V ZR 246/14]

4. Notfälle und Gefahr im Verzug

Dazu zählen:

• Rohrbrüche, Wasserschäden, Heizungsausfall
• Sturmschäden, Schäden an Strom- oder Gasleitungen
• Einsturzgefahr oder Brand

In solchen Fällen muss der Verwalter sofort handeln – ohne Rücksprache mit den Eigentümern.

Wo liegen die Grenzen der Verwalterbefugnis?

Der Verwalter darf keine Aufträge ohne Beschluss vergeben, wenn:

• Die Maßnahme von erheblicher Bedeutung ist (z. B. Dachsanierung, Austausch aller Fenster)
• Die Maßnahme nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht
• Die Maßnahme per Beschluss ausgeschlossen oder im Verwaltervertrag untersagt wurde

Verstöße führen zu Haftungsrisiken: Der Verwalter kann persönlich für entstehende Schäden haftbar gemacht werden.

Rechtsfolgen bei Überschreitung der Befugnisse

Handelt der Verwalter ohne Beschluss außerhalb seines Kompetenzrahmens, hat das zwei Konsequenzen:

• Innenverhältnis: Die WEG kann den Verwalter auf Schadensersatz in Anspruch nehmen
• Außenverhältnis: Die Eigentümergemeinschaft bleibt gegenüber Dritten trotzdem vertraglich gebunden (§ 9b Abs. 1 WEG)

Das bedeutet: Selbst wenn der Auftrag ohne Erlaubnis vergeben wurde, müssen die Eigentümer den Vertrag u. U. erfüllen.

Wie können Eigentümer den Handlungsspielraum des Verwalters steuern?

Die Eigentümergemeinschaft kann:

• Verbindliche Kostengrenzen im Verwaltervertrag festlegen
• Maßnahmen konkret ausschließen oder erlauben
• Beschlussvorlagen für typische Situationen vorbereiten
• homewise als digitale Hausverwaltung beauftragen – mit klaren Prozessen und Transparenz
  
  

Wie unterstützt homewise bei rechtssicherer Verwaltertätigkeit?

Mit homewise profitieren Eigentümergemeinschaften von:

✓ Transparenter Auftragsvergabe mit digitaler Nachvollziehbarkeit
✓ Klar definierter Verwalterkompetenz im Verwaltervertrag
✓ Regelmäßiger Abstimmung mit Eigentümern per digitaler Beschlussfassung
✓ Schneller Reaktion bei Notfällen mit geprüften Dienstleistern
✓ Rechtssicherer Dokumentation aller Aufträge und Maßnahmen

So behalten Sie jederzeit die Kontrolle über Ihre WEG – auch bei eiligen Entscheidungen.

Fazit: Aufträge ohne Beschluss – nur im klaren Rahmen zulässig

Ein Verwalter darf Aufträge ohne Beschluss vergeben – aber nur, wenn diese rechtlich zulässig, wirtschaftlich vertretbar und im Sinne der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Eigentümer sollten genau prüfen, was vertraglich geregelt ist, und mit einem professionellen Verwalter wie homewise auf klare Zuständigkeiten setzen.

Jetzt kostenloses Angebot für Ihre Hausverwaltung bei homewise anfordern!