Was ist ein Wirtschaftsplan?

Damit sichergestellt wird, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft über ausreichende finanzielle Mittel zur Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums verfügt, braucht es einen Wirtschaftsplan.

Der Wirtschaftsplan ist eine Prognose über die aller Voraussicht nach entstehenden Ausgaben und Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Folgejahr. Nach § 28 Abs. 1 WEG setzt sich der Plan aus folgenden Punkten zusammen:

• Aufstellung aller voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben, die bei der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums entstehen werden
• Die anteiligen Verpflichtungen der Wohnungseigentümer zur Tragung der Kosten und Lasten (die Höhe des Hausgeldes)
• Die Beitragsleistungen der Wohnungseigentümer für die Erhaltungsrücklage

Der Wirtschaftsplan ist so zu formulieren, dass er für einen durchschnittlich informierten Eigentümer nachprüfbar und verständlich ist und muss eine geordnete Zusammenstellung der einzelnen Positionen auf Einnahmen- und Ausgabenseite sowie deren Bezifferung enthalten.

Er stellt die Grundlage für die jeweilige Jahresabrechnung dar und basiert wiederum auf dem Jahresabschluss des vergangenen Jahres: Aus diesem werden Positionen wie die Gebühren für Energiekosten, Straßenreinigung oder der Hausmeisterlohn übernommen. Der Wirtschaftsplan gibt also Auskunft über die Liquidität einer WEG und ist daher auch für Kaufinteressenten äußerst relevant.

Gut zu wissen:

• Es wird jeweils ein Gesamtwirtschaftsplan für die Eigentümergemeinschaft sowie ein Einzelwirtschaftsplan erstellt.
• Der Gesamtwirtschaftsplan beinhaltet alle Kosten und Einnahmen in Bezug auf das Gemeinschaftseigentum. Durch den Einzelwirtschaftsplan, der für jede Wohneinheit und jedes Teileigentum entsteht, erhält der Eigentümer Informationen darüber, mit welchen Kosten er oder sie für das kommende Wirtschaftsjahr rechnen muss. Dieser bildet ebenfalls die Grundlage für das monatlich anfallende Hausgeld.

Das Hausgeld ist eine monatliche Vorauszahlung auf die Kosten für das gesamte Wirtschaftsjahr, die jeder Eigentümer anteilig trägt (auch „Vorschuss“ genannt). Liegen die Einzelwirtschaftspläne der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vor, ist die Beschlussfassung nicht gültig.

In der Jahresabrechnung ist der Verwalter wiederum nicht dazu verpflichtet, die Ergebnisse der Abrechnung aller Wohnungen oder eine Übersicht aller Hausgeldrückstände aufzunehmen. Dies urteilte der Bundesgerichtshof und begründete seine Entscheidung (Urteil vom 27.10.2017 V ZR 189/16) mit dem geringen Informationswert einer Übersicht der Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen.

Gut zu wissen:
Wurden die Kosten im Wirtschaftsplan und mithin das Hausgeld zu niedrig angesetzt, kommt im Folgejahr eine Nachzahlung auf die Eigentümer zu, damit die Unterdeckung ausgeglichen werden kann. Auch kann mit einer Anpassung des Hausgelds nach oben gerechnet werden. Ist jedoch zu hoch angesetzt worden, erhalten die Wohnungseigentümer eine Erstattung.

Ist ein Wirtschaftsplan für eine WEG Pflicht?

Ja, das Erstellen und Vorlegen eines Wirtschaftsplans ist nicht nur essenziell für die Liquidität der WEG, sondern darüber hinaus auch gesetzlich in § 28 WEG festgelegt.

Wenn im neuen Wirtschaftsjahr kein Wirtschaftsplan vorgelegt wird, gibt es zwei Möglichkeiten, das Fortdauern des bestehenden Wirtschaftsplans festzulegen:

• Die Geltungsdauer wird über die übliche Jahresperiode hinaus beschlossen.
• Es wird eine sogenannte Fortgeltungsklausel aufgenommen.

Besteht noch kein neuer Wirtschaftsplan, gilt der letzte Plan so lange, bis ein neuer beschlossen wird. Eine unbefristete Geltung kann jedoch nicht beschlossen werden.

Was beinhaltet der Wirtschaftsplan?

Der Wirtschaftsplan beinhaltet eine Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Ausgaben der WEG sowie die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Typische Einnahmen und Kosten sind:

Einnahmen:

• Hausgeld der Miteigentümer
• Mieterträge (bei Vermietung von Gemeinschaftseigentum)

Ausgaben:

• Verwaltungskosten
• Abwassergebühren
• Hausmeisterlohn
• Straßenreinigung, Winterdienst, Gartenpflege
• Energiekosten und Wasser

Basis für die Erstellung sind der aktuelle Jahresabschluss, geplante Instandhaltungen und der Zustand der Immobilie. Ein fehlerhafter Plan ist wirksam, solange er nicht innerhalb eines Monats nach Beschluss angefochten wird.

Bei unerwarteten Ausgaben kann eine Sonderumlage beschlossen werden, um den Plan zu ergänzen.

Welche Rolle spielt die Eigentümerversammlung für den Wirtschaftsplan?

Die jährliche Eigentümerversammlung beschließt nicht mehr den gesamten Wirtschaftsplan, sondern gem. § 28 Abs. 1 S. 1 WEG nur noch die Vorschüsse zur Deckung der Kosten und zur Rücklage. Die Eigentümer können zusätzlich beschließen, bis wann der Verwalter den Plan vorzulegen hat (z. B. bis Ende März).

Wer erstellt den Wirtschaftsplan?

Der Verwalter ist gem. § 28 Abs. 1 S. 2 WEG verpflichtet, den Wirtschaftsplan ohne Aufforderung für jedes Jahr aufzustellen. Der Verwaltungsbeirat prüft diesen vor der Beschlussfassung.

Gut zu wissen:
Erstellt der Verwalter keinen Plan, kann jeder Eigentümer diesen einklagen. Gleiches gilt für die Pflicht zur Bildung der Instandhaltungsrücklage.

Wie lange ist ein Wirtschaftsplan gültig?

In der Regel für ein Kalenderjahr. Durch eine Fortgeltungsklausel kann beschlossen werden, dass er bis zur Verabschiedung eines neuen Plans gilt. Dies entschied auch der BGH (Urteil vom 14.12.2018, V ZR 2/18).

Wichtig: Die Pflicht zur Erstellung eines neuen Plans bleibt davon unberührt.

Fazit: Wirtschaftsplan in der WEG

Der Wirtschaftsplan ist das finanzielle Steuerungsinstrument jeder WEG. Er sichert die Liquidität, ermöglicht die Planung von Instandhaltungen und bestimmt die Höhe des Hausgelds.

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